Проверка договора купли-продажи

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

С точки зрения закона обязательных условий в договоре купли-продажи квартиры немного, обязательно должны быть указаны:

— данные продавца и покупателя;

— полная стоимость квартиры;

— её адрес и описание;

— права и обязанности, ответственность сторон;

— сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).

В интернете можно найти бесплатно шаблоны договора или попросить продавца составить договор, но будут ли учтены ваши интересы? Заключение договора купли-продажи квартиры имеет много особенностей, проконсультируйтесь с юристом до подписания договора, что бы учесть интересы всех участников сделки.

Перечисленные ниже условия не являются обязательными. Договор может быть заключен и без пунктов, регулирующих эти вопросы. Но их присутствие в договоре позволит избежать многих споров между участниками сделки.

Порядок расчетов.

Это условие очень важно, так как определяет, в какие сроки покупатель оплатит, а продавец получит деньги за проданную квартиру.  В зависимости от того, что выгоднее сторонам, оплата может производиться:

наличными деньгами прямым платежом или через банковскую ячейку;

безналичным путем – также через прямую оплату или аккредитив, с использованием эскроу счета или депозита нотариуса;

единовременным платежом или в рассрочку;

до или после регистрации права собственности или передачи квартиры.

Все эти моменты необходимо оговорить до сделки и отразить в договоре купли-продажи.

Свои особенности имеет также оплата квартиры за счет кредитных средств. В этом случае на нее регистрируется залог (ипотека) в пользу банка одновременно с куплей-продажей.

Залог в силу закона.

С моментом оплаты связано еще одно важное условие в договоре купли-продажи квартиры. Если оплата (полностью или частично) проводится после регистрации права собственности на квартиру за покупателем, в ЕГРЮЛ будет внесена запись о залоге недвижимости в пользу продавца до завершения расчетов.

Чтобы залог не возник, необходимо прямо указать в договоре купли-продажи, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Передача квартиры.

Условие о моменте передачи квартиры также необходимо согласовать в договоре купли-продажи. Передача происходит по соответствующему акту. В этом документе фиксируются:

— факт передачи жилого помещения от продавца покупателю;

— состояние недвижимости;

— наличие или отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг;

— выявленные недостатки;

— факт передачи и состояние сопутствующего имущества (мебели, бытовой техники), которое передается вместе с квартирой.

Акт составляется в письменном виде за подписью продавца и покупателя. В случае, если передача происходит до государственной регистрации права, в Росреестр необходимо сдать акт приема-передачи вместе с договором купли-продажи.

Оплата коммунальных услуг.

Условие об оплате коммунальных услуг становится важным в том случае, если предыдущий владелец накопил существенную задолженность по их оплате.  Стороны могут урегулировать в договоре, кто и в каком порядке обязан ее погасить, остается ли этот долг на продавце, или его оплатит покупатель из своих средств.

Заверения и гарантии продавца.

Этот пункт не является обязательным. Однако он может сослужить хорошую службу покупателю в случае, если после сделки возникнут какие-либо проблемы с купленным жильем.

К примеру, продавец может гарантировать покупателю:

— юридическую чистоту права собственности и отсутствие претензий третьих лиц на продаваемую недвижимость;

— хорошее техническое состояние;

— иные вопросы, важные для покупателя.